调控下贵阳楼市稳步发展房价仍具有上涨空间 [复制链接]

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发表于 2011-9-3 19:19:22 |只看该作者 |倒序浏览

　贵阳楼市稳步发展　　自2005年的房地产调控开始，“政策调控”一直萦绕在地产市场买卖双方耳畔。作为买方市场反复历经期待—失望—再期待—再失望的过程。我们不难发现：政策一直针对的是房价的过快上涨，一直打压的是投机性的住房需求，一直立足的是引导房地产市场的健康发展。在判断贵阳楼市之初，我们应该对政策走势进行回顾和解析。
　　今年以来，在“新国八条”等房地产市场调控政策的影响下，多数城市房价涨幅明显趋缓，投机性购房需求得到有效抑制，部分房价过高城市出现稳中有降态势，一线城市商品房涨幅出现全面停滞。
　　那么贵阳的情况呢？在楼市调控以前，以2010年为例，贵阳楼市主力成交产品面积区间为120—130㎡，在2011年上半年，则90-120㎡，可以看出政策的效果，但看总交易量，2011年较之2010年同期，贵阳市场仅萎缩2.1%，基本无太大变化，而在套数上来看却有11.98%的上涨，从数据上，可以看出政策调控下，贵阳市交易次数大副上升，刚需被充分调动。
　　贵阳市政府此前执行的“限购”政策，着力在于打压不以刚需为主力需求的高价楼盘，而不是抑制房地产发展，应当说：结构合理、抑制高价是贵阳市场目前的“稳定”主旋律，就此而言：贵阳房地产市场正朝着更为健康的方向发展。
　　自住及投资更有保障
　　地产商品的可投资性是其天然属性之一，多年来中国楼市不断攀升的价格也是这一特性的最佳诠释，也因此造成了供需双方的惯性错觉，作为供应者的地方政府和开发商惯性认为价格应当不断往上，而广大购房者也惯性认为：再不出手房价必涨！在这种心理支配下，尽管千万个不愿意，但还是不断为上涨的楼市出手买单。但我们应当看到两个概念体系的区别：一个是自住还是投资；一个是投机还是投资。
　　作为自住而言，首要考虑的除了基于自身生活考量而必须的地段、配套、户型等硬件因素外，拟购买的地产商品会不会在短期内跌价是比该商品会不会快速涨价更为重要的问题。
　　作为投资而言，国内经济环境、城市规划变更、城市产业发展、投资回报率、机会成本、回报周期、自身财务安排等都是要考量的巨大问题，而投机更多的只需判断未来1—2年的房价涨幅和交易手续难易，交易成本高低等，简单地说，自住和投资在对房价的认识上都是基于相对长期的时间概念，而作为投机行为的时间界定则是较短的。
　　后市长线看好
　　地产市场的发展不可能置身于国内经济环境之外，也不能置身于地方发展环境之外，这两个环境是决定地产投资的两大变量。清楚这两大变量的作用力，就可以贴近真实的判断房地产市场的走向。从国内背景看，经济仍在增长，产业仍在优化。
　　从贵阳的情况应当看到三点：
　　贵阳处于大规划大发展时期，房地产价值洼地众多。所谓房地产价值洼地是指在现有规划下的偏僻价低区域，在新规划背景下却有良好的上涨空间区域。在贵阳较为明显的是三马片区、大营坡等区域板块。而贵阳目前如火如荼的大规划大发展时期，必然带动此类“洼地“价值扩张。
　　经济总量不断攀升，人均收入有望继续增长。从贵阳市统计局的数据显示，今年上半年，贵阳市实现生产总值556.13亿元，按可比价格计算，比上年同期增长17%，增速比上年同期提高3.2个百分点。半年全市全社会固定资产投资完成787.02亿元，比上年同期增长101.7%。其中基本建设投资完成350.43亿元，同比增长113.6%。城乡居民收入稳步增加。上半年，城市居民人均可支配收入9777元，比上年同期增长15.1%(未考虑物价因素)。
　　换个角度来看，贵阳房价仍具上涨空间，以与贵阳最为接近的西南两省省会为例，成都目前的房价水平是8650元，人均可支配收入为12357元，昆明目前的房价水平是7733元，人均可支配收入为10924元，二贵阳城市平均价格为5877元，人均收入为9777元。通过人均可支配收入对比房价成都、昆明比值为1.4左右，贵阳则到1.6，可以判断贵阳目前房价在西南省会处于低位。
　　“爽爽的贵阳”城市品牌持续扩张，还带来了外地置业需求，这也是贵阳楼市发展的一剂强心针。而随着贵阳发展，国内一线品牌开发商陆续入驻贵阳，这些品牌开发商带来的不仅是先进的开发理念，更为贵阳创造的是高品质的居住环境。
　　应当说：自住置业或长线投资为目的的置业行为目前仍是最佳时机。