地产商年报悬疑：大幅降价后利润反增

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2011年三、四季度，全国多数城市均出现过楼盘大幅降价，万科、中海、保利、招商、世茂等房企龙头都参与其中。
大多数人表示，随着开发商的大幅降价，房地产公司的毛利必然会出现大幅度下滑。但兰德地产策略咨询机构总裁宋延庆(微博)3月底发布的最新统计数据却显示，降价对开发商的毛利影响微乎其微，在100多家发布了2011年年报的地产商中，约70%的房企实现了业绩增长。同时，《每日经济新闻》记者调查还发现，部分房企甚至还出现了毛利率大幅上升的情况，如龙湖地产2011年签约收入达到人民币382.7亿元，归属于股东的核心净利润率从2010年的17.1%上升至2011年的18.7%，物业发展业务毛利率从2010年的33.3%增长至2011年的40.3%。
为何在房价下跌的情况下，开发商的利润不降反增？一种说法认为，开发商的利润增长，是因为财务数据被粉饰；另一种说法则是在成本上进行精简控制。
事实的**究竟是什么？《每日经济新闻》记者对此进行调查。
多家房企保持高毛利
实际上，降价后依然有高毛利的房地产公司，不止龙湖一家。
3月29日，世茂房地产(00813,hk)发布2011业绩报告：2011年公司营业额达260亿元，同比增19.5%；毛利达100亿元，同比增长25.4%，毛利率同比去年上升1.8个百分点。
3月15日，中海发布的2011年年报显示，中海去年整体毛利率稳中有升，由2010年的40.1%升至去年的42.6%，净利润率亦由27.9%升至约30%。中海董事会主席孔庆平还断言，今年毛利率依然将保持30%至40%。
根据“2012中国房地产百强企业研究成果”，2011年房地产百强企业净利润均值为21.7亿元，是2008年的2.5倍，同比增长幅度高达26.2%。而早在上述数据发布之前，来自瑞银的一则报告则预测，2011年上市房企整体的净利润增速将达到20%。
上述财务数据，显然与此前众多券商的业绩预测有明显的差异。根据《每日经济新闻》记者此前的报道，曾有多家券商发布报告认为，由于房企去年的大幅价格调整，今年的平均利润率将低于去年。
根据《每日经济新闻》记者此前的报道，万科在2011年下半年的降价潮至少席卷了北京、广州、深圳、厦门等全国多个城市，其中广州某楼盘的降价幅度甚至达到20%。
另外，龙湖、中海等位于上海的楼盘也出现大幅的降价，以龙湖郦城为例，原本1.8万元/平方米的毛坯房变成了1.4万元/平方米的精装房，且装修标准还达到了2500元/平方米，以此计算，除去装修价格，实际的降价幅度超过了36%。
降价背后的成本控制
宋延庆曾在博客上将上市房企的年报数据称为“真实的谎言”，在他看来，年报数据一般都是经过“粉饰”的，而且“房地产开发销售的自身规律决定了年报并不能反映当年度的经营业绩状况”。
但根据中原地产研究院高级研究经理刘渊的说法，开发商并不需要完全通过会计手段粉饰财务数据，因为降价往往只是发生在几个项目上。当开发商通过降价回笼一部分资金后，降价就会暂停。
这一说法得到世茂房地产方面的证实。在一季度曾有大幅降价的世茂房地产，真实降价的项目只是那些已处于尾盘，且产品严重老化的项目。
根据中原方面的研究，在售楼盘的土地成本只有30%。因此，即使开发商大幅降价，对企业利润的影响也不会太大。
除此以外，开发商还有一些“非常手段”，在降价后确保利润不受影响。如开发商可以通过施工过程中的工程造价跟踪控制、结算审计等方式达到节省建筑成本的目的，这两项可以为开发商节省大约3%~15%的建安成本。
另外，虽然开发商不可能明目张胆地在工程建造过程中偷工减料以降低成本，但在购房合同中也存在“猫腻”，因为现在的购房合同通常不会详细规定项目公共区间的材料标准或等级，开发商降低一些用料标准(比如公共道路、小区会所、园区绿化树种等材料的选取)，即可在不构成违约的情况降低成本。
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