一二手房价倒挂拷贝“2008式” 楼市降价窗口打开 [复制链接]

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发表于 2011-9-3 19:22:15 |只看该作者 |倒序浏览

“如有雷同，实属巧合”的戏剧桥段或许不应该发生在房地产市场。但如今，似乎真的发生了。　　8月下旬开始出现的一、二手房价格倒挂现象，就像夏季的台风，从一线城市登陆，逐渐将整个市场一并卷入。这样的开场，与2008年楼市大跌之前的景象出奇地一致。
　　而从2008年楼市大跌前的演变轨迹来看，一、二手房价格倒挂现象一旦大规模出现，随着一手房价格的持续下调，价格继续维持高位的二手房很可能进入有价无市的状态，引发二手房的大规模降价，整体房价的实质性回归也就随之展开。
　　2008式倒挂再现
　　事实证明，北京一、二手房房价倒挂的现象越来越明显。首开集团的常青藤家园开盘销售均价为22729元每平方米，而同一个项目的前期在售二手房均价则在25000元每平方米左右。
　　当然，这并不是个特例。海淀区学府树家园的二手房售价为34500元每平方米，而7月底，这一项目的新楼盘售价则为33083元/平方米。
　　“事实上，从2008年以后，北京楼市价格一直稳定上涨，基本上没有一、二手房倒挂的现象出现，现阶段，较为普遍的倒挂现象确实值得注意。”某业内人士向记者表示。
　　业内多位分析人士向记者表示，本轮北京的一、二手房价格倒挂现象出现的原因，一方面是受楼市调控政策影响，限购令导致市场萎缩，开发商资金链紧张，不得不对新推楼盘实行打折促销，以价换量。而二手房业主，由于市场前景尚不明朗，其他投资渠道仍然不畅，普遍持观望态度，并不急于降价售房，因此二手房房价仍比同项目价格要高。
　　历史或许真的在重演。这种情况只在2008年大规模出现过。
　　2008年大跌之前。北京多个区域由于新盘持续打折降价，致使新盘价格低于二手房价格。当年，最引人注意的远洋地产旗下新盘远洋·沁山水，以每平方米11000元的低价入市。相隔不远处该公司开发的远洋山水二手房，当年10月份成交价一度达每平方米12000~13000元。随后，在海淀、朝阳、通州等多个区域开始出现“新房不如旧房”的房价倒挂楼盘。最后，全市房价大幅下挫，年度跌幅超过30%。
　　目前，从全国来看，北京的情况也不仅仅是个案。“一、二手房房价倒挂是房地产市场交易波动的表现，预计随着市场供给和需求数量的继续扩大，一线城市房价倒挂范围也将继续扩大；与此同时，部分二三线重点城市在第二轮楼市限购令下，出现类似的房价倒挂现象也是难免的。”中国房地产学会副会长陈国强向记者表示。
　　开发商调整销售策略
　　正如业内专家的分析，开发商们的决策是一、二手房价格倒挂现象的“幕后推手”。5折甩卖、送面积、直降2300元，在调控持续深入的背景下，面对市场浓厚的观望氛围，降价促销似乎成为了众多开发商的首选。
　　2008年就曾率先降价的远洋地产，近期又有新动作。远洋一方计划9月放量近900套房源。虽然远洋地产有关人士表示价格未定，但相关消息称，目前已有售楼员报价20000元/平方米左右，该项目6月开盘成交均价为22000元/平方米，而在今年3月以前，该楼盘售价一度达到25000元/平方米。
　　此前闹得沸沸扬扬的“华业东方玫瑰降价风波”，也成为开发商“以价换量”的最好注脚。为降价回笼资金，华业地产不惜制定了一份2000万的赔偿方案。
　　事实上，面对目前楼市成交不景气的局面，以“招保万金”为代表的地产龙头企业都对下半年的调控形势做出了预计，并纷纷提出了应对措施，其中加快资金周转实现快速回笼成为最主要的策略。
　　招商地产在刚刚公布的半年报中表示，公司将通过狠抓尾盘销售、狠抓在售项目的销售、狠抓新项目的开盘、狠抓签约率和回款等方式，快速销售，快速实现资金回笼。
　　一向以快速销售为策略的万科同样不甘落后。北京万科销售总监肖劲告诉记者，下半年，北京万科在产品上仍以中小户型普通住宅为主，“以销售速度作为销售工作的主要控制指标。”
　　“根据以往的经验，一、二手房价格倒挂现象的大规模出现，往往预示着楼市价格整体回调近在眼前。”中原地产**市场部研究总监张大伟在接受记者采访时表示，如果调控政策不放松，那么目前在部分区域出现的价格倒挂现象会在更大的范围内持续出现。
　　事实上，从2008年楼市大跌前的演变轨迹来看，随着一手房价格的持续下调，价格继续维持高位的二手房很可能进入有价无市的状态，而二手房业主一旦因新房降价而降低对未来房价的预期，引发二手房的大规模降价，整体房价的实质性回归也就随之展开。
　　个案
　　华业地产再玩特价房撕开通州降价口子
　　如果说与2008年如出一辙的房价倒挂只是由于市场周期导致的巧合，那么华业地产上演的2008年老故事却从一个侧面印证着“两个巧合就是必然”的古老法则。
　　老故事再上演
　　位于北京通州梨园的华业东方玫瑰，陷入了与2008年相似的特价房风波。北京房地产交易信息网显示，一期项目开盘时，A4号楼和A9号楼的拟售价为18600元/平方米，但是，8月初，华业东方玫瑰再次推出A9号楼2个单元的特价房时，以14500-15500元/平方米的均价对外销售，同面积的房源降幅超10%。此后，华业地产推出对业主的最终补偿方案，表示在原来房价的基础上折扣5个点进行补偿。
　　历史惊人的相似。2008年9月，也是中秋节前夕。华业玫瑰郡以中秋节特惠的名义，推出68套特价房活动。相比较之前16800元/平方米的销售均价，特价房价格下调约2500－3000元/平方米。同时，该项目开展了“老业主返利共享活动”，华业地产根据特价房和前期售出房源的差价，全额补偿老业主的资产损失，成为北京首个降价补偿的楼盘。
　　“不管是2008年还是今年，调控背景下的市场环境是一致的，因此开发商根据经验也会选择能使价值最大化的策略。”北京市房协秘书长陈志表示，在楼市政策收紧的情况下，以价换量成为开发商的普遍选择。
　　华业地产董秘赵双燕表示，对于上半年超过9亿的营业收入来说，这笔投入不会影响公司全年的业绩，而如果政策持续收紧，华业东方玫瑰楼盘的降价促销活动仍然会继续。
　　事实上，截至8月末，该项目今年已经获得约5.35亿元的合同销售额。而今年下半年该项目计划还将获得约5万平方米的预售证，“占到下半年公司可售资源的70%。” 海通证券分析师涂力磊表示，华业东方玫瑰项目的销售进度将成为未来公司股价的主要刺激点之一。
　　通州楼市降价潮暗涌
　　华业东方玫瑰的降价，在通州来说早已不是个案。
　　就在8月底，通州楼市再现标志性的“楼价跳水”，2009年的地王级项目润枫领尚原本拟售均价定在2.5万元／平方米，其最高售价甚至接近3万元／平方米，但目前该项目最低定价为1.3万元／平方米。
　　事实上，通州向来被人们看做是北京楼市的晴雨表，据不完全统计，目前通州在售和待售楼盘共58个，其中35个在售项目无一例外地推出了优惠活动。
　　然而，虽然折扣不断，而且一浪高过一浪，但似乎并未推动通州楼盘的市场消化速度。北京中原的统计数据显示，今年7月份，通州仅卖出231套新房。数据显示，目前通州商品房的库存在1.5万套左右，按照上述进度，其库存需要5~7年才能消化完。
　　对此，通州一项目营销总监无奈地表示：“原本不想降价，就是担心出现这样的局面，但看着周边的楼盘都开始通过打折抢占市场份额，我们也不能硬挺着。”
　　中原地产**市场部研究总监张大伟表示，通州区域房价过高，库存量较大，而受限购限贷影响，市场投机投资需求已经被抑制。部分刚需购房者则转向更有价格优势的房山区等。另外，目前来看选择小幅度降价的区域内项目，也并未获得市场认可，成交量依然低迷。