限购令能否“**”房价上涨 [复制链接]

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发表于 2011-9-3 19:26:05 |只看该作者 |倒序浏览

虽然，目之所及的限购政策在一线城市取得了明显成效，但是以限购、差别化信贷政策等为核心的调控政策，在一些二三线城市，执行得却有些差强人意。
如今，台州已经打响二三线城市限购令第一炮，但要遏制房价上涨走势，达到房地产调控的目标，仅限购令还是不够，还需要从根本上杜绝“土地财政”，解除地方政府的利益与土地出让金及房价的利益**关系。
９月1日，浙江省台州市正式实施楼市限购。自从8月下旬台州市率先推出新一轮限购政策以来，谁将成为下一家，引起了猜测。在当前楼市成交低迷的大背景下，人们更想知道，限购政策能否遏制住房价上涨走势？
按照住建部的要求，8月20日之前，各省(市)需要将所辖内各城市的上半年房地产市场调控工作情况报告上交，并给出限购的“五条标准”。这“五条标准”分别是：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；今年上半年成交量同比增幅较高的城市；外地人购房比例较高的城市；群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。住建部提出，凡达到其中两条标准的城市纳入限购范围。
住建部限购标准的出台是为了进一步落实7月中旬召开的国务院常务会议有关房地产市场调控的重要会议精神。会议指出，已限购城市需严格执行，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要限购措施。台州市之所以成为住建部给出“五条标准”后首个颁布限购令的城市，显然是符合上述标准。但是，仅从台州的房价总体涨幅看，似乎并不起眼，与全国其他城市的房价涨幅相比，并无特别之处。但是与其他城市有所不同的是，去年以来，曾经在香港楼市最疯狂时期的炒楼花现象，在台州等地颇为盛行，只不过改头换面称为“房票”。拥有房票者，多是一些管理部门的人员或关系户，开发商为了和他们保持好关系，就将好的房源留给他们，后者再通过卖房票这种方式，转让给下家的购房者，获取中间差价。
据台州市政府的调查数据：在2010年9235套对外销售的商品房中，以“直改名”方式违规交易的有845套，其中有56名党政干部、事业单位工作人员参与57套商品房转让改名获利，涉及县处级领导干部5人，乡科级干部9人。截至2010年末，所涉及的56名党政干部、事业单位工作人员主动上交和组织追缴的收益有503.3万元。为了抑制房价，台州8月25日出台的限购政策，限购在台州市区执行，在市区已有2套及以上的市域内家庭；和已有1套以上的市域外家庭，不能提供1年以上的个税和社保证明，暂停购买新建商品住房，政策从9月1日起严格执行。
国家出台限购令的目的是抑制房价过快上涨，引导居民住房合理需求。一旦限购，短时间内会对房地产市场产生重大的影响，如购房者观望、成交缩量，房价开始下调等。但是，从长期看，这是否能遏制房价过快上涨的走势呢？
历史上，在亚洲有使用限购令成功的国家。上世纪70年代，随着韩国经济起飞，城市人口急剧增长，住房短缺矛盾突出，导致房价飙升。于是，政府开始推行“一户一宅”的购房制度，一个家庭只允许购买一套住房。这一政策持续使用了20多年，韩国住房紧缺问题缓解后，上世纪90年代韩国就取消了“一户一宅”制度。
他国的经验说明，限购政策对于**房价上涨起到了一定的作用。在我国也不例外。自从今年初部分城市开始实施限购，一线城市的房地产市场成交量再也没有出现过反弹，房价也出现了明显的下降趋势。调控力度最大的一线城市，效果也更明显。以北京为例，据统计，8月中上旬，北京楼市成交均价为21131元/平方米，相比最近半年的21788元/平方米，下调了3%左右。而成交量则创下了2009年1月以来的最低值。除了特价房、优惠房以外，直接价格下调的比例在逐步增加。
中国指数研究院9月1日发布报告称，8月份十大城市住宅平均价格为15773元/平方米，与7月相比略有下降，降幅为0.41%，为去年9月以来首次下降；而8月同期全国100个城市住宅均价为8880元/平方米，与7月平均价格8874元/平方米基本持平。具体来看，十大城市中，重庆(主城区)、天津、深圳、成都、杭州、南京、上海等7个城市住宅价格环比下降，城市数比上月增加3个；除重庆下降1.12%外，其余6个城市降幅均在0.5%以内。
中国指数研究院报告分析，“今年1月上述这些城市先后出台限购政策，数据表明当地住宅市场价格受政策影响较大。”
虽然，目之所及的限购政策在一线城市取得了明显成效，但是以限购、差别化信贷政策等为核心的调控政策，在一些二三线城市，执行得却有些差强人意。因此，银监会在近日重申对于第三套房贷的政策要求：对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。同时，要求银行业金融机构一以贯之地执行关于土地储备贷款、开发商贷款和个人住房贷款的监管要求，严格落实房地产开发企业“名单式”管理，杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场。
目前，台州已经打响二三线城市限购令第一炮，但要遏制房价上涨走势，达到房地产调控的目标，仅限购令还是不够，还需要从根本上杜绝“土地财政”，解除地方政府的利益与土地出让金及房价的利益**关系，才是遏制房价上涨的关键。